1408 Chứng khoán và bất động sản lao dốc, rủi ro và cơ hội cùng tồn tại

Không ngoa khi dùng từ "lặn mất tăm" để miêu tả thị trường chứng khoán Trung Quốc trong hai ngày qua. Cổ phiếu hạng A và chứng khoán Hồng Kông đồng loạt giảm, trong đó các ngành bất động sản, bảo hiểm, môi giới và dịch vụ tài chính giảm mạnh nhất. Không khó để nhận thấy, tình trạng bán tháo trên thị trường chủ yếu xoay quanh lĩnh vực bất động sản. Quả thật, gần đây có rất nhiều tin “xấu” trong lĩnh vực bất động sản.

Để nói rằng tác động lớn nhất đến thị trường chứng khoán phải kể đến vấn đề nợ nần của Country Garden. Ngay từ cuộc khủng hoảng nợ Evergrande năm 2020, thị trường đã lo ngại về nguy cơ các ông lớn bất động sản phá vỡ chuỗi vốn. Kết quả là lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã trải qua hai năm đơn phương sụt giảm, giá cổ phiếu của Country Garden giảm từ 10 đô la Hồng Kông xuống còn 1 đô la Hồng Kông, mãi đến tháng 11 năm ngoái sau khi dịch bệnh được dỡ bỏ mới phục hồi. Tuy nhiên, thời gian tươi đẹp không kéo dài lâu, kinh tế phục hồi chậm hơn dự kiến, làn sóng “vay trả trước hạn” do tâm lý thiếu tự tin bùng phát khiến nguồn cầu BĐS thiếu trầm trọng, dây chuyền vốn BĐS các công ty lại chịu áp lực. Dù liên tục có các chính sách kích cầu nhưng vẫn không thể cứu vãn được thị trường nhà đất đang suy thoái.

Vào đầu tháng 8, "tin đồn" rằng Country Garden có thể vỡ nợ đã xuất hiện trên thị trường và nó đã trở thành hiện thực vào tuần trước. Thứ Bảy tuần trước, Country Garden thông báo sẽ tạm dừng giao dịch trái phiếu doanh nghiệp và chính thức tổ chức cuộc họp các chủ nợ. Điều này có nghĩa là ba trong số bốn gã khổng lồ trong ngành bất động sản (Evergrande, Sunac và Country Garden) đã lâm vào cảnh nợ nần chồng chất và chỉ còn Vanke là vẫn đang phải vật lộn để chống đỡ. Bị ảnh hưởng bởi điều này, giá cổ phiếu của Country Garden đã giảm xuống dưới 1 đô la Hồng Kông, trở thành một "cổ phiếu" thực sự cùng với Evergrande. Bạn phải biết rằng nợ của một công ty là tài sản của một công ty khác, việc cơ cấu lại nợ của các công ty bất động sản hàng đầu sẽ tác động trực tiếp đến toàn bộ ngành bất động sản và tài chính. Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Hong Kong đang phải đối mặt với áp lực bán ra rất lớn trong ngắn hạn.

Ngoài Country Garden, một tin tức khác là Li Ka-shing đã bán bất động sản mới ở Hồng Kông với giá chiết khấu 30%, đằng sau nó có những lý do khác nhau. Nhưng rõ ràng là lợi nhuận hiện tại (nếu không muốn nói là thua lỗ) trong lĩnh vực bất động sản là tương đối thấp do nhu cầu yếu và lượng hàng tồn kho dư thừa. Một trong những động lực chính là tăng lãi suất ở Hồng Kông. Vì đồng đô la Hồng Kông được chốt bằng đồng đô la Mỹ nên Hồng Kông không có chính sách tiền tệ độc lập, một khi Hoa Kỳ tăng lãi suất thì Hồng Kông phải làm theo. Lãi suất cho vay tăng cao đương nhiên không có lợi cho hoạt động của thị trường nhà ở Hồng Kông.

Hai tin tức "xấu" này chắc chắn không có lợi cho thị trường chứng khoán và thị trường nhà ở Hồng Kông. Tuy nhiên, đánh giá từ kết quả, các bất động sản mới được bán với giá "giảm giá 30%" đã được bán hết và tỷ lệ đăng ký vượt mức cao gấp 60 lần một cách đáng kinh ngạc, phá vỡ kỷ lục về lượng đăng ký cao nhất trong lịch sử bất động sản Hồng Kông. Đồng thời, giá cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden không đơn phương giảm xuống mà theo thời gian sẽ có những đợt mở cửa thị trường ở mức thấp và mức cao (không rõ ràng). Điều này cho thấy không có nhiều nhà đầu tư muốn tận dụng cơ hội này để mua cổ phiếu và bất động sản trong thời gian dài.

Trên thực tế, đối với các nhà đầu tư, thị trường càng đáng sợ thì càng có nhiều cơ hội giao dịch đáng chú ý. Lấy ví dụ về 11 cuộc suy thoái kinh tế mà Hoa Kỳ đã trải qua trong 50 năm qua, điểm thấp nhất của mỗi thị trường chứng khoán xảy ra vào giữa cuộc suy thoái. Lý do là mỗi khi thị trường khủng hoảng, nước này sẽ áp dụng các chính sách nới lỏng để giải cứu thị trường, từ đó làm tăng tính thanh khoản của thị trường và khiến khẩu vị rủi ro chạm đáy trước. Đặc biệt khi suy thoái ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, chính phủ có nhiều khả năng đưa ra các chính sách thuận lợi hơn. Khó có thể nói liệu nó có thực sự cứu được thị trường nhà ở hay không, nhưng các ngành khác, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ, sẽ được hưởng lợi nhờ môi trường lỏng lẻo.

Nhưng mặt khác, một khi kỳ vọng của thị trường về sự thay đổi chính sách không thành công, tài sản sẽ tiếp tục bị bán tháo. Mục nhập ngắn hạn ngắn hạn có thể chú ý đến việc liệu lãi suất MLF do Trung Quốc công bố vào ngày mai có phá vỡ kỳ vọng của thị trường về việc cắt giảm hay không.